Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea
|Echavarren llama la atención sobre la dificultades que tendrá el banco malo para deshacerse de los activos tóxicos de la banca intervenida, sobre todo, del suelo inmobiliario: “Si no se ofrece a los compradores de suelo, el préstamo para desarrollarlo, seguirá siendo ilíquido”.
¿Cree que con la creación del banco malo se cerrará la reforma financiera definitivamente?
Creo que no se habrán acabado los problemas de algunos bancos, pero sí se habrán puesto los mecanismos para evitar sobresaltos en la banca.
Los préstamos del sector promotor calificados como “normales” siguen ocultando una bolsa de deuda tóxica que algunos bancos tratan de enviar hacia los próximos años. Su contabilización futura como subestándar o dudosos hará que el banco malo tenga que tener la puerta abierta para estos activos.
¿Ha sido el banco malo la mejor solución para el sector inmobiliario español o se podrían haber aplicado otros métodos?
Se podrían haber aplicado medidas de contención de la crisis desde finales de 2007, que por ceguera de los gobernantes y por una pésima gestión de la banca, no se realizaron. Los bancos se negaron a subrogar sus préstamos a compradores de viviendas en 2007 y 2008, cuando ahora buscan desesperadamente compradores. A los promotores inmobiliarios se les negó la financiación para poner en valor suelos que la propia banca ha provocado actualmente su iliquidez y la destrucción de su valor.
Si la banca no hubiera sido absolutamente insolidaria con sus clientes en el período 2007-2009 el tsunami de activos adjudicados no sería más que una tormenta importante. De la misma forma, las autoridades deberían haber actuado con muchísima más contundencia y con criterios exclusivamente financieros en la gestión de las fusiones entre cajas y, probablemente, en la desaparición directa de muchas de ellas.
¿Ayudará la creación de la sociedad gestora (o banco malo) a reducir el stock de pisos del mercado?
Los precios de muchos pisos se están derrumbando y van a sufrir bajadas dramáticas en los próximos meses, en torno al 40-50%. Me refiero a los pisos “basura”, que no tienen atractivo para la mayoría de los compradores. Los bancos se los van a quitar de encima como puedan. El resto también baja y bajará en sus precios, pero no en esos niveles. La bajada de precios es la derivada de muchos componentes: las condiciones del banco malo, las dotaciones del Ministerio de Economía y los requisitos de solvencia impuestos a la banca.
¿Considera adecuado traspasar a precio de mercado estos inmuebles tóxicos al banco malo?
¿Qué es mercado actualmente? No me fío de los informes de muchas tasadoras vinculadas a la banca y en relación al suelo no existe mercado. Por lo tanto, creo más adecuado traspasar los activos a valor neto contable tras aplicar el 100% de las provisiones previstas por el Ministerio de Economía, incluyendo dos factores correctores: si existen pérdidas futuras significativas, que se pueda actuar contra el banco que las originó, cambiando dichas pérdidas pro una participación en su accionariado; para los suelos que requieran inversiones en urbanización y otros costes elevados, que el banco que traspasó esos activos las asuma.
¿Cómo cree que dará salida el banco malo a los inmuebles tóxicos de los bancos: intentará venderlos a particulares o colocárselos a inversores privados (SOCIMIS)?
Comenzará vendiendo todos los inmuebles terminados que pueda a base de bajar precios y seguirá acumulando suelos sin darles salida. Lo único líquido es el producto terminado, donde se podría dar entrada a inversores privados si se separa ese producto en vehículos societarios.
El suelo es el gran problema y no se resuelve por pasarlo al banco malo. Antes al contrario. Si no se ofrece a los compradores de suelo, el préstamo para desarrollarlo, seguirá siendo ilíquido. El banco malo, si no tiene esa capacidad de prestar al comprador, agravará el problema en este sentido.
¿Cree que es una buena estrategia que estos pisos se queden en manos de las SOCIMIS para que éstas los vuelquen en el mercado de alquiler y los rentabilicen de forma profesionalizada?
No. El alquiler de viviendas en España es tan poco rentable que no soporta niveles mínimos de financiación. La compra de viviendas para alquilar con niveles del 90-100% de recursos propios constituye en los momentos actuales un coste de oportunidad extraordinario. Con ese dinero se puede invertir, o más bien especular, en otros activos con niveles de rentabilidad infinitamente superiores.
El incremento de las viviendas en alquiler vendrá a través de inversores particulares, que tienen otras motivaciones menos financieras y tal vez irracionales de constituir un patrimonio a largo plazo.
¿Opina que con el banco malo al final se acabarán ‘socializando’ las pérdidas y las asumiremos todos los contribuyentes?
Existe ese peligro, sobre todo, si no se trata adecuadamente la problemática del suelo aportado al banco malo. Se está hablando mucho del valor de transmisión y se omite algo mucho más importante. Un suelo sin financiación al comprador, prácticamente no vale nada, ya que el consumo de recursos propios para su compra y desarrollo es brutal. Adicionalmente, el préstamo promotor es una herramienta de venta que facilita que los compradores finales de viviendas no tengan que buscar su propia financiación.
Si no se une ese componente de financiación a la oferta de suelo, ocurrirá como en las ofertas de inmuebles de la Administración pública, que quedarán desiertas durante toda la crisis. Y si no se venden los suelos, hay que recordar que son una máquina de originar costes, impuestos, derramas de urbanización, etc. Por esa vía pueden materializarse pérdidas que deberían perseguir a quien traspasó el suelo, no a nuestros bolsillos.
¿Ayudará esta estrategia a que las entidades financieras vuelvan a prestar financiación de forma más flexible?
Creo que sí, pero no prestarán al sector inmobiliario de forma relevante durante mucho tiempo. Lo importante es que fluya el crédito a otros sectores productivos, que no es poco.
Algunos expertos dicen que esta crisis inmobiliaria, que empezó en 2007, durará 10 años… ¿Cree que en 2017 podremos ver la luz?
Me equivocado tantas veces en mis previsiones sobre la duración de la crisis que me sonroja un poco aventurar alguna fecha.
Creo que en 2017 el banco malo, o como se llame entonces, será una organismo con más suelo que el ejército ruso. Pero la crisis brutal de la vivienda, los deshaucios y los concursos de acreedores deberían de haber terminado.
